세무사가 알려주는 부동산 자금 출처 소명 및 자금조달계획서 대방법 - 자칫 잘못하면 세무조사?![투미TV] ~~

세무사의 공지를 받은 부동산자금의 출처소명 및 자금조달계획서의 대방법

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안녕하세요 부동산 성공투자의 미래, 두미부동산이다.​ 2020년 2월 41국토 교통부에서 나온 보도 자료에 의한 각종 기사가 쇄도했습니다. 특히 세무연구에 관한 이야기가 많았는데요. 편법 증여, 탈루 같은 얘기도 있었고, 국토교통부는 국세청의 고발과 함께 부동산 관련 청구다소리팀을 창단하겠다는 계획도 밝혔습니다. 그래서 많은 분들이 부동산 자금 출처 설명이나 자금 조달 계획서에 대해 문의하고 계십니다. 이상우 열린회계세무사무소 대표세무사님을 다시 한번 모시고 내용을 여쭈욱 기자 。 ​

유튜브의 주소-https://youtu.be/5_p-lkPlyow​ 영상으로 볼 편한 쪽들은 위·투·미국 TV, 유튜브에서 시청할 수 있습니다. 그동안 부동산 취득 때 자금 출처의 설명이 본인의 자금 조달 계획서에 대해서 별거 아니라고 생각한 분이 계신다면 이번의 포스팅을 통해서 좀 더 꼼꼼히 챙기고 주시면 감사하겠습니다.

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특히 부동산 취득을 위해서 편법 증여를 하게 되면, 40퍼.센트의 가산세가 부과될 뿐만 아니라 법인세, 소득세까지 추징하기 위한 강력한 세무조사를 받게 될 수도 있습니다. 그만큼 먼저 잘 대비하는게 좋겠는데요? ​, 현 정권에서 어떤 움직임을 보이고 있는지 2월 5일 보도를 먼저 보시겟움니다.

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국세청에서 부동산 관련 기획 연구를 실시하고 약 4,400억원을 추징했다고 합니다. 역시 한 보도에 따르면 부동산 관련 세무 연구는 물론 고가 주택을 취득한 사람을 대상으로 상시 수면세 혐의를 분석할 의도라고 하는데요."​ 이제 20하나 7년 8월부터 강남권 등 대상으로 기획 세무 연구를 9회 실시했고 앞으로도 세무 전문가 이어질 전망이라고 합니다.이런 보도들 때문에 정당하게 집을 취득하려는 분들도 불안하게 느낄 수 있습니다. ​

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그러다 보니 부동산 분야에서도 세무가 점점 복잡해지고 그 중요성도 더욱 강조되는 것 같습니다.그래서 두미 부동산을 찾는 고객들도 자금조달계획서, 자금출처 연구에 대해 많은 질문을 하고 있습니다. 부동산 거래의 경우 그 부분을 제대로 체크하지 못하는 경우도 많고 세무법인에 의뢰하는 사람도 많다고 한다. ​

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최근 고가주택 취득 시 편법 증여와 다주택자 부동산임대업자의 소득 탈루 엄정 조치하자 국세행정 운영 방향이 공개됐습니다. 또 올해부터는 고가주택 취득 관련 자금 출처가 대출이 본인의 차입오항에서도 그랬듯이 부채상환 과정에 대한 사후관리, 변칙증여 등을 추적하겠다는 것입니다. 결미 부동산 자금의 출처 연구와 연동되어 있다고 생각해 주시면 감사하겠습니다.​

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기존의 자금출처 조사라고 하면 법인세, 소득세와 관련이 있었습니다.일반적으로 법인이 자신의 개인 사업자 대표가 고액의 부동산을 취득하지만, 소득 신고 내역을 확인합니다.만약 소득신고 내역이 적은 경우는 매출 누락, 가공경비, 법률이 곧바로 횡령 등을 의심하게 됩니다.즉, 과소량의 자금출처 조사는 소득 관련 추가세액을 징수하는 목적이 강했다.요즘은 부동산이 화두이기 때문에 부동산 관련 세액징수의 목적이 강해졌습니다.

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저희 두미부동산에서도 최근 세무연구 관련 문의가 급증한 것을 체감하고 있습니다.세무법인에서도 세무연구에 관한 문의가 아주 많다고 합니다. 사후증여신고를하지않고국세청공문을받은경우도있으니인수전후잘준비하는것이좋습니다. ​

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우선 분명하게 말씀드릴 것은 자금 출처에 사건이 없는 분들은 크게 세무 관련 문의사항이 없다는 것입니다.보통 자금출처증빙서류, 대출이 본인의 소득내역 등을 갖추고 있다면 세무관련 문의는 필요없으니 걱정하지 않으셔도 됩니다. ​

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부동산 자금 출처에 대한 문의는 부모로부터 취득 자금을 받을 때. 증여세 신고를 꼭 해야 하는지, 매매거래로 돌릴 수는 없는지, 자금조달 방안서를 굳이 그렇게 꼼꼼하게 작성해야 하는지 등 문의가 많은데요. ​

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번거로울 수 있지만 현 정부에서는 분명히 신고해야 합니다. ​

많은 분들이 자금조달 계획서를 작성하면서 차용증에 언급되는데요. 대가족 간 금전 대차는 원칙적으로 증여로 추정되지만 차용증을 구비하면 부동산 자금 출처 연구 시 문제가 없다고 생각하는 경향이 있습니다. 하지만 과연 그럴까요?

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​ 실질적 차용 행위를 입증하기 때문에 차용증, 문서, 암컷 1, 공증, 이자 납입 명세 등을 제대로 준비를 해도 전체의 허용이 되는 것은 없습니다. 극단적인 가정을 한다면 차용증이 전체 허용되면 사실상 증여세를 내는 사람은 없을 것이다. ​ 예를 들어 100억원의 부동산을 취득하고 모든 자금을 부모에게서 차용했다고 차용증을 작성하고 이자 납입 명세를 증명할 것이라고 이야기하고 차용증이 인정되고 있다는 것 아니이다니다. "국세청은 수증자의 직업, 연력, 소득분석, 그리고 실제 이자비용 및 부채상환 능력을 종합적으로 판단합니다" 즉, 취득 과정으로부터 문제가 생기면, 나중에 자금의 출처 조사, 세무 조사로 연결되는 경우가 있으므로, 미리 세무 전문의와 함께 복용해 두는 것이 바람직합니다. ​

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현재 서울 투지 과열 지구 내에서 3억 이상 부동산을 취득할 경우 자금 조달 방안을 제출해야 할 것이다. ​ 반대로 말보다 하면 2억 9천만원의 부동산을 인수할 때는 자금 조달 방안을 제출하지 않아도 됩니다.그러나 그렇다고 자금출처조사에서 배제되는 것은 아닙니다.​ 3억 미만은 단순히 자금 조달 발앙소 작성 유/무에 대한 기준입니다.누가 봐도 증여가 명백하지만 증여세 신고를 하지 않으면 걸릴 수 있습니다.​ 3억 이상 부동산을 취득할 때 자금 조달 방안 보고서가 미비하면 자금 확인 증명서가 발송되는데요.이에 대한 증여 추정의 기준은 다음과 같습니다.

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역시, 어떤 취득 당시는 조사 대상이 아니었습니다만, 후일 양도 시점에 자금의 출처를 조사할 수 있습니다. 중요한 것은 인수 시점에 미리 자금의 출처를 명확하게 해 두는 것입니다.​

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그럼 자금의 출처 소명 투명화를 어떻게 준비할 수 있습니까?자금 흐름에 대한 얘기를 분명히 해야 되는데요.차용증의 경우도 금전 소비 대차 거래 계약서, 이자 지급 내역, 실제의 상환 내역 등을 문서화하는 것이 중요합니다. ​ 역시한 단순히 문서만으로는 거래 사실을 입증하기 어렵기 때문에 날짜가 붙은 암컷 1문자 메시지 캡처 내역, 무통장 입금 내역, 예금 통장 사본 등을 구비해야 합니다.물론 여러 가지 경우의 수가 존재하기 때문에, 가장 확실한 비결은 "세무 전문가"와 상담하는 것입니다.왜냐하면 단순히 차용증을 작성하는 것이 아니라 명확한 시점, 금전소비대차이자율 등을 정확하게 기재해야 하기 때문에 섣불리 작성했다가 미비한 부분이 있어 나중에 문제가 될 수 있기 때문입니다.​

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실제로 이상우 세무사가 국세청 근무 당시 편안했던 사례도 다수 봤다고 할 것이다. 증여세율이 워낙 높다 보니 부모의 자산이 자녀에게 자연스럽게 이전되기 어려워 문제가 되는 경우도 많습니다.

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OECD 국가 중 증여세율이 최고 순위라고 하던데요.따라서 편법 증여가 발발하고, 그로 인해 성실한 납세자가 피해를 보고 있는 경우도 발생한다는 것입니다.이에 대해서는 제도적 측면에서 보완이 필요하다고 생각합니다. 이상우 열린세무회계사무소 대표세무사를 통해 부동산 자금출처소명과 자금계획조달서의 중요성에 대해 알아보았습니다. 말씀하신대로 부동산에서도 세무가 중요하므로 미리 잘 대비하는 것이 좋다고 생각합니다." ​

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두미부동산에서는 부동산 관련 세금 분야에서도 이렇게 전문가를 초빙해 지속적인 자문을 구하고 있습니다.1조 거리의 부동산과는 차원이 다른 전문적인 서비스를 공급하기 때문에 계속 노력하고 있고 믿고 거래해도 있습니다. ​ 현재 서울 전지상 재개발, 성동구의 아파트를 전문적으로 행하고 있으며, 4개 지점에서 40여명의 직원들이 근무하는 슴니다. 부동산 전망 일람(클릭시 이동합니다).그동안 블로그, 카페 등에서 부동산 전망을 제시하고 있으니 참고하시기 바랍니다.재개발재건축 물건(클릭하면 이동합니다) 투자자를 위해 두미부동산이 보유한 재개발 매물을 카페에 올리고 있으니 투자에 도움이 많이 됩니다.